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在过去的十年间，中国房地产市场涨势猛烈，成为国内外投资者关注的焦点。近年来，国家宏观调控力度在不断加强，并开始推行从紧的房地产政策，近几个月内，随着深圳等一些城市的房价大幅下跌，中国房地产市场衰声一片。此外，房地产股票也纷纷下跌，投资者信心受挫。甚至有预测表示，中国房地产市场将面临崩溃境地。

但即使主流基调较为悲观，仍有很多分析人士认为，虽然中国房地产市场存在泡沫，但其市场基础却仍很稳固。同时，中国政府开始日益关注普通民众的住房需求。有关专家表示，在未来几年间，这一未得到发展的普通住房领域，可能会成为带动房地产市场发展的新动力。

国内问题

眼前的事实让人们忧心忡忡。今年四月，一向不追求轰动效应的《经济学人》杂志（The Economist）宣称，“中国的另一个狂潮要戛然而止了。”杂志提到，自2007年10月起，深圳平均住房价格已经下跌了28%，上海的房地产开发商被迫将房价打了近10%的折扣，而北京及周边地区房价涨幅减缓。同时，包括广东雅居乐地产在内的众多房地产开发商价值也均缩水三分之二。

此外，北京经济咨询公司龙洲经讯（Dragonomics），在今年六月发布的中国建筑与房地产行业报告中指出，中国城市房地产价格增长普遍减缓。今年第一季度，住房销售面积自2002年以来首次出现下跌，同比下降了4%。

是什么造成了中国房地产市场的痛苦？有关专家认为，中国房地产市场的衰退很大程度上是本国内部问题的反映，而并非是受到美国次贷危机的影响。第一太平戴维斯物业顾问（北京）（Savills Property Services）的资深研究与咨询经理王女士（Joan Wang）表示，迄今为止，她并未发现中国房地产市场受到美国次贷危机的直接影响。在她所负责的北京业务中，并没有太多公司因为美国的次贷危机而减少办公或住房面积。“我认为，美国次贷危机对在中国的境外投资者也许会有影响，但却不会影响到中国本土公司。”她谈到，特别是一些美国投资机构，受次贷危机的影响较大。王也听说过一些境外投资机构意欲出售其在中国的资产，但她表示，中国本土公司完全不受次贷危机的困扰，他们的经营状况主要取决于国内因素影响。

那么这些国内因素到底指什么？据龙洲经迅资料显示，中国土地和房产购买热潮的衰退，与中国政府于去年11月开始实施的从紧的房地产政策有关。为抑制房地产市场的投机热，央行规定要提高贷款成本，限制住房贷款。央行提高了购买第二套住房的贷款利率，并加大了首付数额。这些举措促成了房价涨幅的减缓。

第一太平戴维斯的王表示，广义而言，中国房地产开发商的处境也很困难。一方面，他们面临着从紧的宏观经济环境，例如，北京实施了货币紧缩政策，以加强对通胀的控制力度；央行加强了银行信贷管理，并一直在提高存款准备金率，于今年6月10日达到新高。另一方面，中国政府还出台了不少针对房地产市场的办法措施。在这些措施中，王特别强调了一些专门面向境外投资者的条令。自2006年下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（“Circular 171”）后，中国政府又陆续采取了不少举措，以限制境外资金在中国房地产市场进行投机交易。随后，到2007年中期，中国采取了更严厉的举措，包括严格限制外商投资房地产公司借用外债等。中国政府之所以采取这些措施，部分原因是由于担心房地产市场的投机活动过热，而导致房价远远超出国内普通民众的购买能力。

王女士提到，由于境外资金获取困难，再加上当前中国从紧的宏观调控政策，使房地产开发商们陷入了资金短缺的境地。“他们既无法在当地银行贷到充足的资金，也不能自由使用境外资金。”她说道。事实如此，像潘石屹这样的房地产领军人物，身为SOHO中国（北京中央商业区最大房地产开发商）总裁，也表示作为需要大量资金支持的房地产业在今年面临的最大问题就是信贷困难。其他一些房地产大亨还提到，原材料费用增加，劳动力和土地成本上涨，也极大影响了他们的利润表现。

双城记

然而，第一太平戴维斯的王女士对于中国未来的房地产业仍持乐观态度。通过对统计数据仔细研究后可以印证她的观点。虽然在北京、深圳这样的一级城市，房地产市场表现低迷，但在全国范围内，自2007年初开始，在建的住房面积依然保持着稳步上升的势头。据龙洲经迅资料显示，三月份时，全国在建住房面积同比涨幅达27%。当月，全国实际住房投资同比增长35%，比二月份的同比涨幅27%有所上升。此外，四月份时，虽然全国房产价格涨幅减缓，但仍较去年同期增长了10%。

要如何解释这种自相矛盾的现象呢？据瑞士联合银行（UBS）经济学家乔纳森?安德森（Jonathan Anderson）及其他分析人士指出，目前遭遇困难的城市并不能代表中国房地产市场的总体形势。事实上，这些经济学家们认为，中国整体房地产市场的长期经济基础仍然很稳固。

安德森提出，要了解中国房地产市场，就必须搞清楚一级城市和二级城市房地产市场之间的区别。在北京、上海、广州、深圳这样的一级城市中，市场大部分由中国大型房地产商掌握，主要进行高端房地产开发。（安德森将中国西部的成都和重庆也列为一级城市。据龙洲经迅的中国建筑与房地产行业报告显示，在二级城市中，杭州、宁波等沿海地区是房地产市场上的热门城市。）近日，安德森在一次北京商业讲座上提到，一级城市的房地产市场泡沫较大。资金大量涌入，也加剧了挥发的风险。“这些地方的房价可以一下子飙升100%，然后骤跌30-40%。”安德森说。

一名不愿透露姓名的位于北京的独立经济分析师补充道，那些房价下跌的城市，大多是较容易吸引国外热钱涌入的城市。他解释说，由于中国的债券或者期货市场尚不发达，因此这些境外资金要么流入股市，要么流入房地产市场，以期谋利。例如，很多移居国外的福建人将大量资金注入自己家乡的房地产市场，结果导致当地市场出现动荡。

这位分析师还提到，深圳房地产市场的不稳定，部分与其临近香港有关。由于港元与美元间汇率稳定，但现阶段美元持续走软，而人民币却在不断升值，因此，很多香港富豪争相将港元换成用人民币计算的资产。为应对此趋势，深圳各银行采取了严厉的限制措施，不接受二级抵押贷款。此外，由于深圳由大量流动人口组成，有实力的中产阶级较少，因此，当房价下跌时，就会在那些贷款投资房市的人群中产生恐慌，而急于抛售房产。但是，该分析师认为，由于深圳房价的涨势一直高于全国平均涨势，因此当地房地产价格出现下降也可以被认为是一种调整。

市场基础稳固

据UBS的安德森称，这些身为热点的主要一级城市之外却又是另一番景象。他指出，在二、三、四级城市中，普通房产开发约占房地产市场的90%。与以投机为主的高端市场相比，这些中低端市场表现出“没有抵押贷款，没有借贷，鲜有投机行为”的特点。虽然有时房价也会不稳定，但也是以个位数的增长率波动。安德森说，“这是受需求驱动的。” 他指出，以去年11月广州和深圳为例，当地房市的大转折并不能充分反映普通民众市场和次级城市的情况。安德森强调，全国平均价格指数也许会产生误导，因为那些投机活动频繁的高端市场上房价的大幅波动，对平均价格影响巨大。

此外，经济学家们认为，中国的房地产业并未受到类似近期在美国爆发的系统性问题的威胁。“这里不是美国。在美国会出现累积十年的巨大住房问题，以及不断上涨的巨额房贷，”安德森评论道。同时，2002到2003年间，中国建筑业被认为是建立在“短期资金的大量投机行径”之上，但近年来“局面已大为改观。”

观察家们还指出，与美国不同，中国银行没有抵押和开发贷款的金融衍生物，从而限制了房地产业危机向其他金融系统扩散的潜在威胁。

龙洲经讯常务董事葛艺豪（Arthur Kroeber）补充道，过去的七年中，中国新增抵押贷款数额仅占总体住房销售额的35%。也就是说，约有三分之二的住房销售是用现金支付的。他表示，这与开发商的报告是一致的。“就系统风险而言，我并不是很担心，因为中国并不存在太多抵押房贷。”葛艺豪说。

发展普通住房

“中国房地产市场并不统一，因此，所谓的宏观问题并不存在，”安德森表示。“中国房地产市场不存在整体泡沫，中国政府似乎也不会使用过猛的宏观调控政策，去试着影响整个房地产市场。”相反，葛艺豪则认为，虽然目前中国房地产市场问题尚不严重，但中国政府已经意识到了危机。他表示，这从中国政府开始收紧房地产开发贷款和购房贷款就可看出。

分析家们更热衷于关注中国政府近期针对房地产业的政策动态：为开发经济适用房提供更多支持。2007年，中国政府规定，低于90平米的小户型所占房屋供给量的比例，必须由2006年的25%上升到至少70%。北京市政府已经公布计划，要在2010年前建造1千万平米的经济适用房。

“对于普通住房的结构性需求相当强烈，而且会长期存在。”葛艺豪评论道。迄今为止，新住房的建造量仍落后于新家庭的产生量。同时，据估算，占60%的中低收入人群只能负担小于90平米的住房，但市场上约有四分之三的房屋面积要大于90平米。龙洲经讯建议，鉴于中等价位房产市场的稳固基础，以及快速城市化所催生的住房需求，这部分市场将使投资者获利。

在与政府官员会谈的基础上，那名北京的独立分析师认为，未来几年中，小户型住房将是中国房地产业的新动力。他指出，去年我国小户型住房的投资增长了90%，但其原来的基数就很小，仍未达到政府制订的目标。他认为，如果市场对小户型住房的需求停滞，政府将会积极采取措施，例如向贫困家庭提供信用贷款等。“只要政府愿意采取行动，市场需求是很容易产生的。”该分析师说。他还指出，除了向普通民众提供住房外，将住房供应的重心转向小户型，还有助于实现政府阻止热钱流入房地产市场的目的。

但有一些经济学家并不认为目前的低成本住房计划有多重要。中国著名独立经济学家谢国忠（Andy Xie）在去年底举行的一次讲座上表示，这“更多是一种政治宣传”，尽管他相信为普通民众提供经济适用房对社会稳定相当重要。“这个问题需要时间。”他预言道。为何中国在这方面一直行动迟缓？“这不是钱的问题，”他说，因为政府的保险柜里有的是资金。“这是动机的问题。他们想要赚钱。”有专家认为，与提供经济适用房相比，销售大户型房屋能让地方政府获利更多，这将不利于经济适用房的建造。

在制定与经济适用房配套的相关政策时，中央政府面临着更多现实问题。世界银行在今年二月份发布的中国季度报告中提出，“在需求方面，有待制定特殊的信贷政策，以应对中低收入家庭和城镇移民。”这份报告指出了一些为中低收入人群提供借贷服务的困难。困难之一，即缺乏有效的信用信息系统，无法让供贷方追踪借贷方的信用历史。这一困难在中低收入人群中尤为严重。报告还指出，对借贷方住房状况的核实也是个问题，因为中国的财产登记系统在全国范围内并不统一。而缺乏有效的抵押担保机制是另外一个体系缺陷。如果抵押供贷方无法分担风险，则购房首付数额将会提高，而借贷方的贷款门槛也就相应提高。

    不过，世界银行及其他机构指出了改进的迹象。中国已经建立起一个政府间特别任务小组，着眼于城市住房相关政策的制定，包括研究中央政府向低收入家庭提供的津贴，以及地方政府对低收入购房者的补贴计划等。报告提到：“中国政府正在加倍努力，以满足城市中低收入家庭对经济适用房的需求。”